В мае этого года на должность генерального директора Фонда капитального ремонта был назначен Леонид Бястинов. Прошло уже достаточно времени, чтобы не просто обосноваться на месте, вникнуть в проблематику отрасли, но и наметить изменения в системе, определиться с планами на будущее. Какое хозяйство принял на себя Леонид Дмитриевич и какие изменения ждут нас в работе ФКР — в беседе с журналистом газеты «Якутск Вечерний» Викторией Бушуевой.

— Леонид Дмитриевич, система ЖКХ для вас в принципе не нова, ранее вы возглавляли управляющую компанию «Альтаир». Как вы стали генеральным директором «ФКР»?
— Весной этого года увидел сайте Министерства ЖКХ и энергетики республики уведомление о том, что проводится конкурс на замещение должности генерального директора ФКР. Подал заявку. Сдал квалификационный экзамен в Москве в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Это был первый этап. В начале апреля прошел второй этап отбора претендентов конкурсной комиссией, возглавляемой министром ЖКХ и энергетики Вячеславом Емельяновым. Далее еще были согласования, тестирование на профпригодность, сдача квалификационных экзаменов на компетентность и т.д. 2 мая вышел приказ о моем назначении, и с 3 мая я приступил к исполнению обязанностей.
— Что за хозяйство вам досталось?
— Хозяйство очень большое. Программа капитального ремонта включает в себя все МКД, не признанные аварийными, количество квартир в которых превышает пять. На сегодняшний день насчитывается 3 363 МКД по республике, в которых проживает 350 тысяч человек. Из этого количества 2 729 — это каменные МКД и 634 — деревянный фонд.
— Деревянные дома тоже попадают в программу?
— Пока дом не признан аварийным и подлежащим сносу, он числится в программе. Естественно, мы понимаем, что обветшалость деревянного фонда очень высокая. Даже в тех домах, которые еще не признаны аварийными. Одно из основных направлений работы фонда с органами местного самоуправления — это проведение работ по техобследованию и признание этих домов аварийными и подлежащими сносу. Смысл в таких домах делать капитальный ремонт, когда велика вероятность, что через два-три года они будут признаны аварийными?
— Когда расселят-то, неизвестно.
— Мы понимаем, что люди проживают в аварийных домах десятки лет. По некоторым каменным домам такие же вопросы. Есть МКД сороковых годов постройки, пятидесятых. По ним мы ставим вопрос о целесообразности проведения капитального ремонта, поскольку в негодность приходят все основные конструкции (фундамент, сваи, балки, в стенах домов из-за просадки фундамента появляются трещины). Смысла вкладывать средства в их ремонт нет.
— За целесообразность отвечает комиссия ФКР?
— Нет. Это компетенция органов местного самоуправления, которые должны инициировать и созвать комиссию, которая затем выносит решение.
— У нас действует мораторий на взносы по капремонту в новых домах на пять лет. Ваше отношение к этому вопросу?
— Эта норма прописана в региональном законе. В свое время, когда принимался мораторий на пять лет, исходили из соображений, что в новостройках в течение пяти лет действует гарантия от застройщика. Допустим, в Московской области и Москве таких «каникул» нет. Дом сдали, и тут же идет начисление взносов за капремонт. Мы провели анализ «каникул» по имеющимся данным 83-х субъектов РФ, и было установлено, что средний срок каникул составляет 3 года и 3 месяца.
Естественно, когда речь идет о взносах за капитальный ремонт, то собственники жилья, прежде всего, должны понимать, что эти деньги они копят себе для ремонта. Чем дольше срок отсрочки, тем меньше денег на проведение качественного капитального ремонта. Мне кажется, что надо бы все-таки вернуться к тому, чтобы пересмотреть сроки каникул.
— С какими сложностями столкнулись? Какие проблемы есть у Фонда?
— Во-первых, острая нехватка кадров. Штатная численность фонда несопоставима с тем объемом работ, который мы выполняем на сегодняшний день. К примеру, если мы ежегодно ремонтируем свыше двухсот МКД — это порядка 400 конструктивных элементов (кровля, фасад, электрика, отопление и т.д.) — то в фонде на всю республику и на весь этот объем предусмотрено всего пять специалистов по технадзору. То есть один работник имеет нагрузку контроля от 80-ти до 90 конструктивных элементов. Они работают здесь и постоянно в разъездах по всей республике.
— Такое количество сотрудников предусмотрено по штату?
— Общая численность сотрудников фонда — всего 38 штатных единиц. Наша главная и стратегическая работа — это проведение качественного капитального ремонта. Мы — подведомственная Министерству ЖКХ организация и не можем самостоятельно увеличивать штат, так как находимся полностью на бюджетном обеспечении.
Также большой объем работы с населением. Начисление взносов на капитальный ремонт. Сбор через платежных агентов.
В этой связи прикладываем максимальные усилия по претензионно-исковой работе, чтобы население своевременно оплачивало взносы. Выносится много судебных приказов. Рассылаются претензионные письма. Что касается судебных приказов за прошедшие месяцы, есть хорошая практика работы с банками, когда полученные приказы направляются в банк для исполнения и тем самым у должника со счета в пользу Фонда списывается сумма долга.
— Какая сейчас задолженность потребителей перед Фондом?
— Общая задолженность составляет 1 миллиард 154 миллиона рублей по республике. Но, мы должны понимать, что из них порядка 400 миллионов рублей — это долги, которые тянутся еще с 2014-15 годов. Порядка 700 миллионов рублей — это задолженность до трех лет. По ним как раз и ведем усиленную работу.
— В республике острая нехватка рабочей силы, специалистов по ремонту. Каким образом ФКР решает эту проблему?
— Да, мы тоже чувствуем эту тенденцию. Есть подрядчики, которые походят к выполнению работ довольно ответственно, но есть и, мягко говоря, не совсем хорошие. По «нехорошим» подрядчикам есть хвосты, которые тянутся на протяжении нескольких лет. По ним сейчас ведем претензионную работу, идут судебные разбирательства. Как показывает опыт работы за четыре месяца, то, прежде всего, нам надо поднять уровень квалификации и компетентности подрядных организаций — вносить это требование в техзадание, в договоры на оказание услуг по ремонту. Мы уже внесли ряд изменений в существующие договоры оказания услуг, касаемо квалификации, образования рабочих и дальше будем эту часть наращивать. До конца сентября планируем сделать «светофор» подрядных организаций.
— Светофор?
— Рейтинг подрядных организаций, с тем, чтобы размещать его у нас на сайте для ознакомления собственников, для граждан и жителей республики, чтобы мы все понимали, какой подрядчик выиграл конкурс, с целью превентивных мер и особого контроля. Думаем, что такие мероприятия подстегнут и самих подрядчиков, чтобы повышали свой квалификационный уровень — наличие более ответственных мастеров, прорабов и т.д. Также проанализировали нормативную республиканскую базу по капитальному ремонту. Анализ показал, что необходима существенная работа по существующей нормативной базы и приведению в соответствие многим последним изменениям в федеральном законодательстве.
— В плане?
— Законов, постановлений в отношении утверждения региональной программы и по утверждению краткосрочного плана капремонта. Некоторые статьи просто устарели. Сейчас ведем работу в части обеспечения финансовой устойчивости программы капремонта в целом. В последние годы наблюдаем большой дефицит средств. Согласно утвержденного плану нужно сделать ремонт в 260 МКД, обладая средствами всего на 200 МКД. В этой части нам надо совместно с нашим министерством, правительством, депутатами и муниципалитетами провести работу по приведению региональной программы, и, прежде всего краткосрочной, в рамки финансовой возможности.
— То есть сократить количество ремонтируемых домов?
— Получается, что так, как бы грустно это ни звучало. Речь не идет о каких-то кратных сокращениях. К решению проблемы в части софинансирования могут подключиться органы местного самоуправления.
— И откуда в бюджете появятся деньги? Текущих расходов много, площади вон строим и т.д.
— Ежегодно на цели капремонта, согласно государственной программе, выделяются средства из бюджета республики в размере 440 миллионов рублей ежегодно. Но этих средств не достаточно для выполнения объема. В этом году по краткосрочному плану по линии Фонда должно быть отремонтировано 356 МКД — это 692 конструктивных элемента.
— Судя по общедоступным данным на сайте ФКР, это обойдется в 4 миллиарда 204 миллиона рублей. То есть 3 миллиарда 800 миллионов нужно собрать с собственников?
— Плановые цифры начисления сборов для населения на этот год составляют один миллиард 300 миллионов рублей. Из них мы прогнозируем собрать один миллиард 200 миллионов рублей. Очень хотелось бы, чтобы мы перешагнули за 90% собираемость, ведем работу в этом направлении.
— И где брать еще 2 с лишним миллиарда?
— Вся сумма в данный момент не требуется, даже если бы были эти средства, так как Фонд физически не смог бы вытянуть такой объем работ — 356 МКД. Это бы на каждый технадзор у нас приходилось 140 конструктивных элементов. Это колоссальный труд и время. Каждый объект необходимо проверять как минимум два-три раза в процессе проведения работ, а еще лучше пять-шесть раз, а то и более, в зависимости работ. В связи с этим мы предлагаем жить по средствам и по возможностям.
Вместе с тем, хотелось бы донести такую мысль, что у нас, к сожалению, не все потребители понимают систему капитального ремонта. Когда человек оплачивает взнос в ФКР, он оплачивает минимальный взнос. Если мы сейчас берем каменный дом без лифта, то размер минимального взноса составляет 11,55 рублей за квадратный метр. С лифтом – 15,35 рублей за квадрат. При этом мы должны понимать, что себестоимость экономически обоснованного взноса за капитальный ремонт в республике составляет от 90 рублей до 143-х рублей в зависимости от районов. И это же зависит от типа дома — деревянный или каменный. Эта разница между экономически обоснованным и минимальным взносом как раз и образует этот дефицит.
Собственник жилья платит взносы на протяжении действия региональной программы (30 лет — В.Б.), формируя расчетный размер Фонда, с учетом ежегодной индексации. Как пример, можно взять обычную четырехподъездную пятиэтажную КПД. За тридцать лет в ценах текущего года собственники могут собрать почти 20 миллионов рублей.
— Маловато.
— Логично, что сколько собрали средств, на столько и ремонт должен проводиться. Вы же не идете в магазин и не покупаете хлеб за 60 рублей, оплатив всего 30. Соответственно, собственники должны принять решение о проведении капитального ремонта в пределах размера фонда. Что касается господдержки, эти средства ранжируются и распределяются по муниципальным образованиям. Также никто не отменял софинансирование из местного бюджета. Тем самым у данного дома возникает консолидированный размер фонда, и в пределах этой суммы и нужно делать ремонт.
— Откуда в краткосрочной программе взялись такие цифры — 356 домов — если мы их физически не можем охватить, не говоря уже про финансы?
— В 2021 году был утвержден краткосрочный план проведения капитального ремонта. Он устанавливается приказом Министерства ЖКХ и энергетики республики и принимается на три года. Те МКД, которые не смогли отремонтировать в 2022 году, перешли на 2023 год. Дома, которые не отремонтировали в 2023 году, перешли на 2024 год. И за счет этих двух лет резко возросло количество домов, которые стоят в плане на этот год.
— Причина переноса?
— Где-то мы имеем протокол общего собрания жильцов о переносе на следующий год, где-то — акт воспрепятствования, когда собственники жилья не допускают специалистов для выполнения работ в свои жилые помещения, и эти дома из года в год переносятся. К примеру, по Мирнинскому району у нас порядка сорока МКД, которые тянутся с 2022 года. На протяжении двух лет ФКР проводит аукцион, но подрядчиков нет. Не заявляются.
— И как вы и Министерство собираются справляться с этим?
— Мы направляли письма по муниципальным образованиям, где имеются проблемы с подрядными организациями, где не состоялись аукционы о переносе.
— Но перенос не может вечно длиться.
— Мы не можем просто так определить или уполномочить подрядную организацию.
— А если добровольно-принудительно?
— Это будет превышение должностных полномочий. Поэтому все только через официальные конкурсные процедуры.
Капитальный ремонт — это не строительство нового объекта. Это замена существующих конструктивных элементов в МКД, когда необходимо попадать в жилые помещения. Если мы говорим о замене системы отопления, то нужно заходить в квартиры и менять стояки. А в квартирах уже сделан ремонт. У кого-то натяжные потолки, у кого-то дорогой ремонт, хорошие обои. И какие-то квартиры допускают, какие-то нет.
Бригада не может сидеть и ждать все лето, пока один собственник наконец приедет и даст допуск в квартиру. Например, в Усть-Нере тоже пришлось перенести часть работ на следующий период, поскольку часть жителей летом отсутствует, преимущественно в отпусках. Будут только осенью, когда отопительный сезон начнется и проведение работ невозможно. По ряду районов сложно завести подрядчика, так как осложнена логистика, стоимость доставки материалов. У каждого района своя специфика.
— То есть путей решения нет?
— На самом деле, это не приговор. Нам нужно быть более открытыми к потребителям, чтобы было максимально больше информации о системе капитального ремонта, об особенностях и т.д., чтобы люди с пониманием относились к ФКР.
— Планируется ли увеличение взносов в текущем году?
— У нас взносы минимальные. Они утверждаются приказом Министерства ЖКХ. В последние годы взнос ежегодно индексируется в размере 10%. В некоторых субъектах были скачки и наблюдалось повышение до 30% по сравнению с предыдущим годом. Это все с трудом покрывает затраты в рамках инфляции, уровень которой составляет 8-10%. Не так давно ЦБ вновь увеличили ключевую ставку в размере 19%. Все растет и дорожает. Куб утеплителя, который стоил в прошлом году порядка 9,5 тысяч рублей, сейчас стоит 15 тысяч рублей.
— Что нового еще будет в ФКР?
— Мы много общаемся с руководителями Фондов соседних субъектов, перенимаем полезную для себя практику. Интересен опыт Иркутской области в плане формирования краткосрочной программы. Эти регионы достаточно много работы уделяют работе с собственниками жилья, поскольку решение о проведении капремонта прежде всего должны принять они. Нам надо менять сознание людей. Кричать, критиковать может каждый, а вести рациональное созидательное решение — не каждый.
— Как часто проводятся беседы с собственниками, чтобы узнать, что они хотят? Например, есть дом в Якутске. Лет пятнадцать назад план его ремонта был размещен на сайте ФКР, и там был указан ремонт газового оборудования и вентиляции. Но! В этом доме никогда не было газа, и он даже рядом нигде не проходит. То есть просто от фонаря взяли, поставили ремонтные работы, даже не проверив и не посмотрев дом, не говоря уже про общение с жильцами.
— Фонд формирует проект региональной программы и направляет его в Министерство ЖКХ на рассмотрение и далее на утверждение Правительства республики. Данные, которые формируют региональную программу в ФКР, присылаются из органов местного самоуправления. Ответственность за достоверность информации возлагается на них. Ежегодно мы направляем письма-запросы, чтобы эти данные они актуализировали. Когда выявляем ошибку, учитываем ее и вносим корректировки в проект региональной программы.
— Если жильцы видят в плане работы, которые в данный момент могут потерпеть, а актуальны для решения другие, как можно изменить программу и виды работ?
— Собственники помещений в многоквартирном доме, согласно 189-й статье Жилищного кодекса, принимают решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению управляющей компании, по собственной инициативе либо фонда. В том числе утверждается состав работ по капитальному ремонту. Все это нужно решить на общем собрании собственников и направить протокол и заявление в Фонд для рассмотрения. Лучше сделать это в год, предшествующий ремонту. То есть, если на следующий год запланирован ремонт, то решение принимать надо сейчас или не менее, чем за полгода до начала проведения запланированных работ. К примеру, у нас был запланирована покраска домов Ярославского, 9 и 11. Но жильцы решили, что они хотят сохранить фактуру здания, выполненную силикатными кирпичами. Собранием жильцов было принято решение. Все довольны. Главное, чтобы жители сами принимали активное участие в определении проводимых работ.
Есть злостные собственники, которые не пускают рабочих в свои квартиры. А ведь от проведения работ в их квартирах, где расположено общедомовое имущество (канализация, система отопления), зависит благополучие жителей всего дома. Поэтому мы ввели нововведение в приложении к договору. Обновили заявления об отказе. Раньше это было просто произвольное заявление об отказе в доступе в квартиру, а сейчас, если это касается инженерных систем, прописали, что жильцы несут ответственность за безопасную эксплуатацию инженерных конструкций.
В Мирном есть уже судебные прецеденты, когда УК подает в суд на собственника, чтобы принудить дать доступ к общедомовому имуществу. Теперь все риски прописаны в случае недопуска и непроведения работ, и ответственность в случае чего-то возлагается на собственника. Кстати, после этого отказов стало гораздо меньше.
— Жестко.
— В любом случае МКД — это сложный механизм, который нужно надлежаще эксплуатировать. Если провели ремонт кровли, то ее надо нормально эксплуатировать. И это вопрос к обслуживающей организации. И если они это ненадлежащее исполняют, то Фонд не несет ответственность. Года два назад был проведен ремонт кровли. УК допустила на кровлю провайдера интернета. Они на свежесмонтированную поверхность установили трубостойку без подпорки. В результате кровля была испорчена, и вследствие этого произошла течь, залив квартиры. В этой связи с лета мы начали при исполнительной документации обслуживающей организации передачу документации, плюс инструкции по эксплуатации тех или иных элементов по нормативным актам.
— Есть какие-то кардинальные перемены?
— Из года в год сложился такой подход, когда региональный оператор заказывал проектно-сметную документацию по тем или иным конструктивным элементам. Изготовление проектов — сам по себе достаточно затратный вид работ. Сейчас у нас в планах поменять подход при проектировании. Мы исходим из того, чтобы уйти при капитальном ремонте инженерных систем на технологические карты.
— Что это значит?
— Мы планируем уходить от дорогостоящей разработки ПСД, прежде всего по инженерным сетям. Вместо этого на основе альбома типовых решений мы применяем технологическую карту. Большинство домов, что стоят в программе — типовые. В нашем понимании, для того, чтобы поменять систему водоотведения, нет целесообразности заказывать отдельно проект. Просто демонтируем существующую часть и просто меняем стояки на пластиковые. Тоже самое с водоснабжением. Старую трубу убираем, прокладываем новую пластиковые. То же самое в системе отопления. Во-вторых, это сокращает прохождение государственной экспертизы. То есть мы просто на основе типовых решений, технологической карты делаем дефектную ведомость, составляем смету и тем самым сокращаем весь этап прохождения экспертизы. В-третьих, это доступность, и у подрядной организации в этой технологической карте все видно. Там прописываются все самые основные узлы, соединения и т.д.
— И сколько в итоге получается экономия?
— Мы хотим предложить нашему руководству, чтобы нам выделили дополнительно четыре штатные единицы за счет средств госбюджета. Именно на проектах мы можем сэкономить до 35 миллионов рублей ежегодно.
— Чтобы вы хотели сказать потребителям ФКР?
— Хочется обратиться к жителям республики, чтобы они понимали необходимость и важность капремонта МКД. Очень важно участие собственников в этой системе, начиная от принятия решения о проведении капремонта и заканчивая приемочным актом. Чтобы своевременно оплачивали взносы. От этого зависит содержание дома и срок его эксплуатации для комфортного проживания.

«Якутск Вечерний», Виктория Бушуева